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2020房地产估价师《案例分析》精选题(二)

  【摘要】2020年房地产估价师正处于备考阶段,为助助众人备考,全球网校小编整顿了房地产估价师《案例剖析》精选题,众人正在温习教材之余也不要忘了众做熟练题。

  下列房地产估价陈诉存正在众处过失,请指明个中的13处 (每指明1处过失得3分,本题全对得40分。请正在答题纸上作答。每个过失对应1个序号,未将过失实质写正在序号后面空格处的不计分)。

  估价项目名称:××股份有限公司位于××市××家产园××途××号房地产典质价格评估

  估价对象为位于××市××家产园××途××号坐蓐基地的3幢修设物及其占用的土地行使权,总修设面积为12263.24㎡,土地面积为8860.06㎡。纳入本次典质的估价对象征求衡宇的一齐权和所占用的土地正在盈利行使克日的行使权,以及确保其寻常行使功效弗成豆剖的基础修筑方法和装修。

  估价对象修设物共3幢,个中第1、2幢为生物制药车间,均为一层钢混布局。层高4.5m,修设面积均为6100㎡;第3幢为动力核心,一层砖混布局,层高3.5m,修设面积为6324㎡。修设物外墙均为深灰涂料,内墙涂料刷白,水泥砂浆顶棚,水泥地面;水电卫完好,塑钢门窗。估价对象完全珍爱情况较好。

  估价对象房地产所正在宗地斥地水准已到达“五通一平”(宗地红线外通途、通电、通讯、通上水、通下水,宗地红线内场合平整)。估价对象宗地体式端正,地势平缓,地质情况优异。

  遵照委托人供给的《邦有土地行使证》、《衡宇一齐权证》和《法定优先受偿权益环境说明》显示,至价格时点估价对象无尚未刊出的他项权益挂号,即估价对象法定优先受偿款为0。

  遵照估价职员实地查勘环境,估价对象房地产中第2幢车间已出租,因为委托人未供给干系租赁合同,估价对象正在价格时点的租赁价值不详,故本次评估未商酌估价对象租约对房地产价值的影响。

  房地产典质价格等于假定未设立法定优先受偿权益下的市集价格减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。

  指错:5.庄敬讲,正在估价按照中,《都会房地产典质管束门径》应放正在“邦度和地方政府干系功令法例”中。

  房地产估价门径有比力法、收益法、本钱法、假设斥地法和基准地价修处死五种门径。估价职员听从估价准则,遵照估价对象的特性和估价宗旨,连系临近地域市集情况侦察和估价对象实地查勘环境,正在严谨剖析研讨所职掌的材料根源上,最终选用本钱法与收益法两种门径实行评估。(门径界说略)

  估价职员本着独立、客观、公平、合法的准则,听从估价准则,正在实行实地查勘、普及网罗相闭市集音信和估价对象音信的根源上,一共剖析了影响估价对象公然市集价格的各项要素,连系估价对象特性和行使近况,依据科学的估价顺序,选用比力法和收益法实行测算,最终确定估价对象正在价格时点2011年9月14日假定未设立法定优先受偿权益下的市集价格为黎民币3301.26万元,估价师知悉的估价对象至价格时点的法定优先受偿款为0。

  估价对象房地产典质价格为黎民币3301.26万元(大写:黎民币叁仟叁佰零壹万贰仟陆佰元整)。

  指错:7.估价结果中“选用比力法和收益法实行测算”和前面纷歧概过失,应是“选用本钱法和收益法实行测算”。

  指错:8.庄敬讲,正在估价结果中“本着独立、客观、公平、合法的准则”与“听从估价准则”反复。

  本钱法是求取价格对象(注:庄敬说应为估价对象)正在价格时点的重置价值或重修价值,扣除折旧,以此估算估价对象的客观合理价值或价格的门径。其基础公式为:

  房地从头购修价值=土地博得本钱+斥地本钱+管束用度+出售用度+投资息金+出售税费+斥地利润

  采用本钱法和基准地价修处死评估土地行使权价值,同时商酌买方该当掌管的干系税费后,土地博得本钱为7836797元(测算流程略)。

  斥地本钱重要征求勘测安排和前期工程费、修设安设工程费、根源方法树立费、群众配套方法树立费、斥地功夫税费、弗成料思费。

  修设安设工程费征求修制衡宇及从属工程所爆发的土修工程用度、安设工程用度、修筑方法费、掩饰装修工程用度等。

  遵照《闭于揭晓××市修设安设工程2011年1季度制价指数的知照》,钢混布局修设物修安归纳制价为1150元/㎡,征求修安制价、根源工程费、修筑方法安设费、掩饰装修工程费等。则:

  指错:13.本钱法企图中,修设物修安费中第3幢修设物应按砖混布局制价企图。

  从属工程是指衡宇界限的围墙、水池水景、修设小品、绿化等。估价对象为工业厂房,用于坐蓐。遵照工业修设安排和策划哀求,连系近况,归纳确定估价对象从属工程费按修设面积分摊计65元/m2,则从属工程费为795204元。

  遵照房地产市集情况及斥地项宗旨范畴,弗成料思费凡是为斥地本钱的1%~3%,本次评估确定其比率为3%。前述(1)(2)项之和的3%,为446938元。

  指错:15.本钱法企图中,斥地本钱(树立本钱)中缺“根源方法树立费、群众配套方法树立费、斥地功夫税费”的企图。

  出售用度通俗依据斥地告终后的房地产价格的肯定比率来测算,但估价对象为专业厂房,由业主自行委托安排,故本次不商酌出售用度。

  指错:16.本钱法企图中,出售用度不商酌的道理不无误或者说应试虑出售用度。

  投资息金是指正在房地产斥地告终或者实行出售之前爆发的一齐须要用度应企图的息金,斥地期为0.75年。(按照略)

  假定土地博得本钱、勘测安排费、前期工程费和斥地功夫税费正在开工前一次性参加,斥地本钱中修设安设工程费、从属工程费、弗成料思费以及管束用度、出售用度正在斥地期内平均参加,则:

  投资息金=(土地博得本钱+勘测安排和前期工程费+斥地功夫税费)×[(1+利率)斥地年限-1]+[(修设安设工程费+从属工程费+弗成料思费+斥地功夫税费+管束用度+出售用度)×[(1+利率)斥地年限/2-1]=829443(元)

  出售税费为出售收入的5.85%,另外地新修非室庐买卖归纳任事费为11元/m2,则:出售税费=P×5.85%+11×12263.24(按照略)

  遵照××市生物医药行业均匀利润率的侦察和估价对象实质环境,取均匀利润率为15%,则:

  指错:17.本钱法企图中,斥地利润率取值不行按照× ×市生物医药行业均匀利润率,而应按照此类工业厂房斥地树立的均匀利润率程度。

  指错:18.斥地利润企图中,本钱利润率企图基数中不应有“出售税费”一项。

  房地产从头购修价值=土地博得本钱+斥地本钱+管束用度+出售用度+投资息金+出售税费+斥地利润

  收益法是估计估价对象改日的寻常净收益,选用妥贴的酬谢率将其折现到价格时点后累加,以此估算估价对象的客观合理价值或价格的门径。

  式中,V为房地产价值,A为房地产年净收益,Y为房地产酬谢率,n为房地产收益年限。

  房地产年总收益是指出租房地产正在寻常环境下应博得的接连而安靖的客观年收益,征求房钱收入、保障金和押金息金收入。

  遵照估价职员对估价对象所正在区域好像房地产出租环境的侦察(侦察结果外略),归纳确定估价对象均匀房钱为每月20元/m2,寻常空置率为1%,房钱失掉率为1%,则房地产年总收益为:

  指错:19.收益法企图中,房钱内在未注脚或者说确定房地产年总用度项目组成未注脚道理。

  指错:20.收益法企图中,房地产年总收益中贫乏押金或租赁保障金息金收入。

  连系估价对象完全环境确定管束费费率为1.5%(按照略),则年管束费为:2884608×1.5%=43269(元)

  维修费按衡宇重置价值的2%企图(按照略),估价对象衡宇重置价值为14102726元,则年维修费为:14102726×2%=282055(元)

  指错:21.收益法企图中,维修费企图时未注脚估价对象衡宇重置价值确定道理。

  重要征求房产税和交易税及附加,遵照外地划定,估价对象应缴税金合计为房钱收入的13.68%,则年应交税金为:2884608×13.68%=394614(元)

  估价对象为工业用房,遵照外地市集情况,房钱价值震撼较小,故其危机系数较小,连系工业用房酬谢率侦察,确定以一年期贷款利率6%为估价对象房地产酬谢率。

  截至价格时点,估价对象地上修设物有用行使年限约为9年。遵照干系划定,钢混布局用房的耐用年限为50年,则其盈利年限约为41年,经估价职员实地查勘,估价对象保卫珍爱情况尚可,修设物布局安靖,完全行使功效寻常,确定其尚可行使年限为45年。估价对象土地行使权终止日期为2055年9月1日,至价格时点,土地盈利行使年限为43.96年。

  遵照《房地产估价样板》,房地产收益年限该当取修设物耐用年限和土地盈利年限中的较短年限,故确定估价对象盈利行使年限为43.96年。本次评估假设上述房地产年筹办收益相应用度正在盈利行使年限内维持稳固,房地产市集安靖,酬谢率每年稳固,则估价对象房地产总价为:

  指错:25.收益法企图中,未注脚正在土地行使权出让合同中商定弗成续期,且当土地行使权克日届满时,对收回的修设物不予储积。

  遵照上述测算,本钱法测算结果为2701元/m2,收益法测算结果为2683元/m2;两种门径的结果分别较小,估价职员最终确定以两种门径的算术均匀值动作估价对象房地产市集价格的最终评估结果,则:

  指错:26.确定最终估价结果时,对两种门径结果采用算术均匀的道理注脚不充实不苛谨。

  遵照委托人供给的《衡宇一齐权证》《邦有土地行使证》和《法定优先受偿权益环境说明》,估价对象至价格时点的法定优先受偿款为0,故:

  估价职员本着独立、客观、公平、合法的准则,最终确定估价对象正在价格时点假定未设立法定优先受偿权益下的市集价格为黎民币3301.26万元,估价师知悉的估价对象至价格时点的法定优先受偿款为0。

  估价对象房地产典质价格为黎民币3301.26万元(大写:黎民币叁仟叁佰零壹万贰仟陆佰元整),单价:黎民币2692元/m2。

  5.庄敬讲,正在估价按照中,《都会房地产典质管束门径》应放正在“邦度和地方政府干系功令法例”中;

  7.估价结果中“选用比力法和收益法实行测算”过失,应是“选用本钱法和收益法实行测算”;

  8.庄敬讲,正在估价结果中“本着独立、客观、公平、合法的准则”与“听从估价准则”反复;

  15.本钱法企图中,斥地本钱(树立本钱)中缺“根源方法树立费、群众配套方法树立费、斥地功夫税费”的企图;

  17.本钱法企图中,斥地利润率取值不行按照××市生物医药行业均匀利润率,而应按照此类工业厂房斥地树立的均匀利润率程度;

  19.收益法企图中,房钱内在未注脚或者说确定房地产年总用度项目组成未注脚道理;

  25.收益法企图中,未注脚正在土地行使权出让合同中商定弗成续期,且当土地行使权克日届满时,对收回的修设物不予储积;

  26.确定最终估价结果时,对两种门径结果采用算术均匀的道理注脚不充实不苛谨;

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